主持人：各位网友，大家好！欢迎登录太平区人民政府门户网站“部门谈公开”活动。今天，我们邀请阜新市太平区住房和城乡建设局局长王明鹏同志，就物业、执法、建筑市场方面问题做解读。

　　主持人：王局长，您好！

　　嘉宾：您好，主持人，各位网友好！很高兴通过“部门谈公开”与大家交流。

　　主持人：请您简要介绍一下业主在哪些情形下可以拒绝缴纳物业费？

　　嘉宾：

　　情形1：物业擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费。

　　法律依据：

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条。

　　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

　　适用说明：此种情形下，业主可以拒绝支付违规收取的部分，而非全部物业费。已支付的，可要求返还。

　　情形2：物业服务合同终止后，物业公司拒不退场

　　法律依据：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十九条

　　物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

　　原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

　　适用说明： 如果物业公司合同到期后拒绝退场、拒绝交接，业主无需支付合同终止后的物业费。最高法典型案例已明确支持这一立场。

　　情形3：未签订物业服务合同，且不存在事实服务关系

　　法律依据：

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十九条

　　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　适用说明：如果既无前期物业服务合同，也无业委会签订的合同，且物业公司无法证明存在事实上的服务关系，则业主不受约束。但需注意，若物业公司实际提供了服务且业主接受了服务（如正常使用公共设施），法院可能认定存在事实合同关系。

　　主持人：请您简要介绍一下在一些轻微违法行为的执法上，有没有更人性化的规定？

　　嘉宾：我们倡导“721工作法”，即70%的问题用服务手段解决、20%的问题用管理手段解决、10%的问题用执法手段解决。因此，“首违不罚”“轻微免罚”是新趋势。对于初次违法，且危害后果轻微并及时改正的行为，例如小摊贩未经批准在非主干道摆摊但立即配合整改的情况，我们将免予行政处罚，旨在通过教育引导增强守法意识。

　　适用说明：在此种情形下，可以免予行政处罚。

　　主持人：请您简要介绍一下项目开工前建筑市场方面需要做哪些工作？

　　嘉宾：

　　1、需要由施工单位上银行办理农民工工资专用账户。

　　法律依据：《保障农民工工资支付条例》第二十六条。

　　施工总承包单位应当按规定开设农民工工资专用账户，专项用于支付该项目农民工工资。

　　2.由施工单位上劳动监察部门缴纳保证金及备案工人劳动合同。

　　法律依据：《保障农民工工资支付条例》第三十二条、保障农民工工资支付条例第二十八条。

　　第三十二条：施工总承包单位应当按照有关规定存储工资保证金，专项用于支付农民工被拖欠工资。

　　第二十八条：总包/分包必须与农民工订立劳动合同+用工实名登记；未实名不得进场施工。

　　3.由施工单位购买符合规定的实名制卡机。

　　法律依据：《建筑工人实名制管理办法（试行）》第十三条。

　　建筑企业应配备实现建筑工人实名制管理所必须的硬件设施设备。

　　主持人：请您简要介绍一下检查建筑市场工作的内容有哪些？

　　嘉宾：建设单位与总包单位签订的施工总承包合同；施工单位与分包单位签订的专业分包合同和劳务分包合同；建设单位、施工单位、监理单位的资质证书；施工单位质量员、安全员、项目经理、项目负责人、技术员的劳动合同、社保证明、工资发放单；农民工工资发放明细；建筑工人实名制管理相关硬件设施设备及实名制考勤明细。

　　法律依据：《建筑法》、《保障农民工工资支付条例》、《保障农民工工资支付条例》、《建筑工程施工发包与承包违法认定行为查处管理办法》、《建筑工人实名制管理办法（试行）》。